전체 글55 도시형생활주택 투자 리스크와 수익 구조 재해석 서론: 소액 투자처로 각광받던 도시형생활주택, 지금도 유효한가?도시형생활주택은 1인 가구와 소형 주거 수요가 급증하던 2010년대 초반부터 정부의 규제 완화 정책을 바탕으로 빠르게 확산되었다. 소형 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격, 오피스텔 대비 비교적 유리한 세제 조건, 그리고 신축 건물 특유의 수요 흡입력 덕분에 도시형생활주택은 실거주자뿐 아니라 소액 투자자들의 주요 투자처로 자리 잡아 왔다. 그러나 2020년 이후 부동산 시장의 구조가 변화하면서 도시형생활주택에 대한 시장의 시선도 서서히 달라지고 있다. 특히 2023~2025년 사이 고금리 기조가 지속되고, 주택 수요의 양극화가 심화되면서 도시형생활주택의 공실률 증가와 수익률 저하가 현실화되고 있는 상황이다. 이런 가운데 과거처럼 월세 잘 나오는.. 2025. 6. 15. 지방 광역시 아파트 미분양 증가와 수도권 반사이익 구조 서론: 아파트 미분양은 지역별 시장 전환의 신호다2025년 상반기 대한민국 부동산 시장은 전반적으로 침체 국면을 이어가고 있지만, 그 내부를 들여다보면 지역 간 온도차는 오히려 더 극심해지고 있다. 특히 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)를 중심으로 미분양 아파트가 빠르게 누적되고 있으며, 이는 단순히 일시적인 수요 둔화를 넘어 지역 경제와 인구 구조, 투자 심리의 전반적인 변화에서 기인한 구조적인 현상으로 해석되고 있다. 반면 수도권 일부 지역에서는 분양과 청약 경쟁률이 여전히 높은 수준을 유지하거나 오히려 상승세를 나타내고 있어, 시장의 무게중심이 수도권으로 더욱 쏠리는 현상이 강화되고 있다. 이러한 흐름은 부동산 시장 내부에서 자금과 수요가 수도권으로 재집중되는 반사이익 구조로 작.. 2025. 6. 15. 수도권 재개발 구역 내 학교 및 공공시설 확보 방안 서론: 정비사업의 성공은 교육과 공공 인프라 확보에서 결정된다재개발 사업은 단순한 주택 공급이 아니라 도시 전체의 기능을 재조정하는 작업이다. 수도권의 재개발 구역에서는 양질의 주거 공간을 공급하는 것뿐 아니라, 늘어나는 인구를 수용할 수 있는 학교와 도서관, 공원, 주민센터 등 공공시설 확보가 필수적이다. 특히 학교는 주민들에게 가장 민감한 요소이며, 재개발로 인한 인구 유입이 예상되지만 교육 인프라가 부족할 경우 주민 반발과 행정 차원의 제동이 걸릴 수 있다. 이미 서울 및 수도권 일부 구역에서는 재개발 조합 설립 이후 교육청의 반대로 사업이 지연되거나, 공공시설 부담률 상승으로 인해 사업성이 낮아지는 사례가 발생하고 있다. 2025년 현재는 이러한 문제를 사전에 방지하고, 정비계획 수립 단계에서부터.. 2025. 6. 12. 재개발 초기 단계에서 입지 선별 시 체크리스트 서론: 재개발의 수익은 입지 선택에서 결정된다재개발 사업은 단순한 부동산 거래가 아니라, 장기간의 복합적인 과정을 거치는 도시정비 프로젝트다. 특히 재개발의 초기는 사업 자체의 방향성과 수익성을 결정짓는 가장 중요한 단계다. 이 단계에서 어떤 지역을 선택하느냐에 따라 향후 수년간의 투자 수익률이 달라지며, 조합원 분양 이익이나 시세차익은 물론, 사업 지연 리스크까지 전혀 다른 결과로 나타난다. 많은 사람들이 노후도가 높은 지역이나 정비구역으로 지정된 지역을 우선적으로 고려하지만, 실제로 성공적인 재개발 사업은 단순히 오래된 지역이 아니라 사업화 가능성이 높은 입지’를 선별하는 데서 출발한다. 본 글에서는 2025년 이후 기준으로 재개발 초기 단계에서 입지를 선별할 때 반드시 점검해야 할 항목들을 체크리스.. 2025. 6. 11. 2025년 상반기 수도권 재개발 인허가 통과 리스트 예측 서론: 예측 가능한 인허가 통과 지역이 투자 전략을 바꾼다2025년 상반기는 수도권 재개발 시장에 있어 매우 중요한 분기점이 된다. 그동안 보류되거나 조건부로 유지되어온 정비구역 지정 및 인허가 절차들이 순차적으로 확정되는 시점이기 때문이다. 특히 2023~2024년 사이에는 부동산 규제 완화와 정비사업 인센티브 정책이 동시에 추진되면서 수많은 구역이 추진위원회 승인 단계 또는 조합설립 인가를 신청해 왔다. 이 중 일부는 실제 정비계획 수립으로 연결되었고, 일부는 주민 반대나 기준 미달로 좌초되었다. 하지만 2025년 들어 지방자치단체별로 인허가 심사 속도를 높이고 있고, 국토교통부는 신속통합기획 방식의 재개발을 추가 지원하겠다고 밝힌 상태다. 그렇기 때문에 시장에서는 어디가 언제 통과되는가에 대한 예측.. 2025. 6. 10. 2025년 기준 재개발지역 내 노후도 판정 기준과 판정 우회 전략 서론: 노후도 판정은 재개발의 출발점이다`재개발 사업에서 가장 중요한 초기 요건 중 하나는 바로 노후도 판정이다. 정비구역으로 지정되기 위해서는 해당 지역이 물리적, 환경적, 구조적으로 일정 수준 이상의 노후 상태에 있다는 객관적인 근거가 요구된다. 즉, 노후도 판정은 정비사업 추진 여부를 가르는 첫 번째 관문이자 행정적 판단의 핵심 요소다. 그러나 현실에서는 노후도 기준을 충족하기 어려운 지역도 많고, 기준을 오해하거나 불리하게 적용받는 경우도 존재한다. 특히 최근에는 도시정비사업의 남발을 억제하기 위한 정책 기조로 인해 노후도 기준이 지역별로 더 엄격해졌으며, 재개발을 추진하고자 하는 주민들이 사전에 철저한 준비 없이 접근할 경우 아예 사업이 출발도 못 하는 일이 발생하고 있다. 본 글에서는 2025.. 2025. 6. 5. 이전 1 2 3 4 5 ··· 10 다음
