서론: 소액 투자처로 각광받던 도시형생활주택, 지금도 유효한가?
도시형생활주택은 1인 가구와 소형 주거 수요가 급증하던 2010년대 초반부터 정부의 규제 완화 정책을 바탕으로 빠르게 확산되었다. 소형 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격, 오피스텔 대비 비교적 유리한 세제 조건, 그리고 신축 건물 특유의 수요 흡입력 덕분에 도시형생활주택은 실거주자뿐 아니라 소액 투자자들의 주요 투자처로 자리 잡아 왔다. 그러나 2020년 이후 부동산 시장의 구조가 변화하면서 도시형생활주택에 대한 시장의 시선도 서서히 달라지고 있다. 특히 2023~2025년 사이 고금리 기조가 지속되고, 주택 수요의 양극화가 심화되면서 도시형생활주택의 공실률 증가와 수익률 저하가 현실화되고 있는 상황이다. 이런 가운데 과거처럼 월세 잘 나오는 수익형 자산이라는 인식은 더 이상 통하지 않고 있으며, 도시형생활주택을 바라보는 시선도 단순 수익형 상품이 아닌 리스크 조정형 자산으로 바뀌고 있다. 이 글에서는 도시형생활주택이 지닌 구조적 투자 리스크를 정밀하게 짚어보고, 2025년 기준으로 이 자산이 어떤 수익 구조를 가지고 있는지 새롭게 해석해본다.
도시형생활주택의 개념과 투자 매력의 기원
도시형생활주택은 주거 전용으로만 사용되는 30㎡ 내외의 원룸 또는 소형 투룸 구조가 일반적이며, 오피스텔보다 주택으로 분류되기 때문에 취득세나 양도세 측면에서 유리한 조건을 적용받을 수 있다는 점이 투자자들을 끌어들였다. 특히 전세난이 심했던 시기에는 자금 여력이 부족한 1인 가구들이 자발적으로 도시형생활주택을 선택했고, 이로 인해 높은 월세 수익과 낮은 공실률이 유지되었다. 당시에는 "1억 미만으로 수익형 부동산에 투자한다면 도시형생활주택"이라는 말이 나올 정도로 인기가 높았고, 서울 일부 지역에서는 아파트 못지않은 시세 상승률을 기록하기도 했다. 그러나 문제는 도시형생활주택의 성공 공식이 시장 전체의 변화에 따라 더 이상 작동하지 않는다는 점이다.
공급 과잉과 위치 편중으로 인한 공실 리스크 증가
2020년대 중반 이후 도시형생활주택은 특정 지역에 지나치게 밀집 공급되는 경향을 보였다. 대표적으로 구로, 영등포, 관악, 동작 등 서울의 서남권 지역에는 단기간에 수백 호의 도시형생활주택이 집중 공급되었고, 일부 경기권역에서도 지하철역 인근을 중심으로 과잉 분포 현상이 나타났다. 이로 인해 지역 내 경쟁이 심화되었고, 월세 하락과 공실 증가라는 직접적인 결과로 이어졌다. 특히 1층 필로티 구조와 협소한 세대 구성으로 인해 방음, 환기, 채광 등 주거의 질적인 측면에서 불만이 높아지면서 수요자의 이탈이 가속화되었고, 기존 임차인 이탈 후 공실이 장기화되는 패턴이 많아졌다. 건축 당시 입지는 좋아 보였지만, 생활 편의시설 부족, 주차 공간 미비, 관리사무소 부재 등 장기 운영에 필요한 요소들이 부족해 시간이 지날수록 경쟁력이 급격히 떨어지는 경우도 많았다. 공급은 손쉬웠지만 유지와 관리가 어려운 구조였던 것이다.
실질 수익률 저하와 투자 수익 구조의 왜곡
도시형생활주택 투자자들이 흔히 기대하는 수익 구조는 전세 또는 월세 수입을 통한 안정적 현금흐름 확보이다. 하지만 2023년 이후 고금리 기조와 공실 증가가 동시에 진행되면서, 실제 수익률은 대부분 하락세를 보이고 있다. 예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원을 받는다고 가정할 때 연 수익률은 5.5%지만, 대출이자 4%를 적용하면 실질 수익률은 1%대에 불과하다. 여기에 재산세, 관리비 공실부담, 중개수수료, 수선비용까지 고려하면 마이너스 수익이 되는 사례도 존재한다. 문제는 시장이 호황일 때는 공실 리스크가 무시되지만, 지금처럼 월세 수요가 둔화되고 입주 경쟁이 치열해지면 결국 수익률이 급격히 낮아지는 구조라는 점이다. 특히 투자자들 중 상당수가 장기 보유 전략 없이 단기 전매나 전세 끼고 매각을 염두에 두었기 때문에, 시세가 오르지 않는 현재 상황에서는 수익 구조 자체가 무너질 위험에 직면해 있다. 즉, 도시형생활주택은 현금 흐름형 투자라는 인식 자체가 재검토돼야 할 시점이다.
정책 변화와 규제 회피 목적 투자자의 진입
도시형생활주택이 투자자들에게 각광받았던 또 하나의 이유는 주택 수 산정 방식과 관련된 규제 회피 가능성 때문이었다. 과거에는 도시형생활주택이 일반 아파트와 다른 방식으로 주택 수에 포함되어, 다주택자 규제를 일부 피할 수 있다는 인식이 있었다. 이로 인해 조정대상지역이나 투기과열지구 내에서도 상대적으로 부담이 적은 상품으로 여겨졌다. 그러나 정부가 2023년 이후 관련 법령을 개정하면서, 도시형생활주택도 명백한 주택으로 구분되었고, 양도세, 종합부동산세 적용에 있어 별도의 혜택을 기대하기 어려운 상황이 되었다. 또한 전용면적이 작고 세대수가 적은 특성상 향후 재건축이나 리모델링 가능성도 낮아, 장기적으로 자산 가치 상승을 기대하기 어렵다. 투자자의 접근 방식이 제도상의 틈을 노렸던 시기는 이미 끝났고, 이제는 구조적으로 실질 가치가 있는 자산인지에 대한 본질적인 판단이 필요해졌다.
2025년 이후 투자 기준으로 재해석되는 도시형생활주택
지금까지의 내용을 종합해보면 도시형생활주택은 단순한 소액 수익형 부동산이 아니라, 특정 조건이 갖춰졌을 때에만 유효한 투자 수단이라는 결론에 도달하게 된다. 입지가 압도적으로 좋거나, 역세권 도보권에 위치한 신축 건물, 관리체계가 우수한 단지형 도시형생활주택은 여전히 일정 수요를 유지하고 있으며, 청년, 신혼부부 대상 정책과 연계된 보증금 지원 등으로 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 반면 준공 5년 이상, 필로티 구조, 주차 미비, 도로 접근성 떨어지는 단독형 건물은 시간이 갈수록 경쟁력을 잃을 수밖에 없으며, 월세 인하 압박과 공실 리스크가 고정 비용을 압도하게 되는 순간 손실을 피할 수 없게 된다. 따라서 2025년 이후 도시형생활주택 투자는 단순히 입지만이 아니라, 건축 품질, 세대 구성, 관리 운영 방식, 수요계층의 변화까지 모두 고려한 정밀 분석이 선행되어야 한다. 더불어 공공기관과 연계된 청년주거 지원 정책, 기숙사형 도시형주택 지정 여부 등도 수익 안정성을 판단하는 주요 기준으로 떠오르고 있다.
결론: 도시형생활주택은 투자 상품이 아닌 운영 자산이다
도시형생활주택은 더 이상 누구나 쉽게 진입할 수 있는 수익형 부동산이 아니다. 과거의 규제 틈새와 시장 호황기에 형성된 투자 성공 공식을 그대로 적용하기에는 현재의 시장 환경이 너무나 달라졌다. 입지, 수요층, 운영 구조, 세제 효과 등 모든 변수를 종합적으로 고려하지 않으면, 단순 월세 수익을 기대하고 진입한 투자자는 오히려 고정 비용에 발목 잡히게 된다. 도시형생활주택은 건물 자체의 가치보다 운영력과 유지관리 능력이 수익률을 좌우하는 자산이며, 이를 명확히 인식하지 못한 채 진입하는 것은 실질적 손실로 이어질 수 있다. 2025년 이후 도시형생활주택 투자는 사두면 오른다는 기대가 아니라, 전문적 운용 계획을 갖춘 리스크 관리형 투자로 바라봐야 한다. 지금은 선택의 시대가 아니라 정밀 분석의 시대다.