서론: 예측 가능한 인허가 통과 지역이 투자 전략을 바꾼다
2025년 상반기는 수도권 재개발 시장에 있어 매우 중요한 분기점이 된다. 그동안 보류되거나 조건부로 유지되어온 정비구역 지정 및 인허가 절차들이 순차적으로 확정되는 시점이기 때문이다. 특히 2023~2024년 사이에는 부동산 규제 완화와 정비사업 인센티브 정책이 동시에 추진되면서 수많은 구역이 추진위원회 승인 단계 또는 조합설립 인가를 신청해 왔다. 이 중 일부는 실제 정비계획 수립으로 연결되었고, 일부는 주민 반대나 기준 미달로 좌초되었다. 하지만 2025년 들어 지방자치단체별로 인허가 심사 속도를 높이고 있고, 국토교통부는 신속통합기획 방식의 재개발을 추가 지원하겠다고 밝힌 상태다. 그렇기 때문에 시장에서는 어디가 언제 통과되는가에 대한 예측이 점점 더 중요한 정보가 되고 있다. 이 글에서는 2025년 상반기에 수도권에서 인허가 통과 가능성이 높은 재개발 구역을 예측하고, 그 배경과 실무적인 의미를 분석한다. 단순 리스트가 아닌 정책 흐름, 행정절차 진행상황, 지역별 상황 분석을 바탕으로 신뢰도 높은 예측을 제공한다.
인허가 통과 지역의 공통적 조건
2025년 상반기에 인허가 통과 가능성이 높은 지역들은 몇 가지 공통된 조건을 갖고 있다. 첫째는 2023년~2024년 사이에 추진위원회 승인을 받고 이미 조합설립 동의율이 70% 이상 확보된 곳이다. 대부분의 지자체는 조합 설립 동의율이 일정 수준을 넘는 경우, 행정 검토 속도를 올리는 경향이 있다. 두 번째로는 서울시의 경우, '신속통합기획' 대상지로 선정되어 공공과 협의 중인 구역들이 우선 검토 대상에 올라 있다. 이들 지역은 공공의 지원을 받아 통합설계안이 빠르게 진행되며, 서울시 도시계획위원회에서 통과될 가능성이 상대적으로 높다. 셋째는 경기도권에 해당하는 지역 중, 과거 개발 제한이 많았던 구역들이 규제완화 대상지로 지정되면서 사업성이 급격히 상승한 곳들이다. 예를 들어 용인, 안양, 수원, 부천 일대에서는 역세권과 준공업지역 재편 계획이 맞물리며, 정비구역 지정 심사가 탄력을 받고 있다. 이처럼 통과 가능성이 높은 지역은 단순히 노후도나 동의율을 넘어, 도시계획적 맥락과 행정적 의지가 함께 작용하고 있다는 점이 공통된 특징이다.
서울시 내 주요 통과 예상 구역 분석
서울시의 경우, 2025년 상반기에는 강북권과 도심권을 중심으로 인허가 통과 사례가 집중될 것으로 보인다. 특히 동대문구, 성북구, 영등포구 일대는 2024년 하반기부터 조합설립인가 및 정비계획 승인 절차가 본격적으로 진행된 곳이 많다. 대표적으로 동대문구 이문1구역과 제기1구역은 이미 서울시 도시계획위원회 심의 안건에 상정되어 있으며, 추가 보완 없이 통과 가능성이 높다는 평가를 받고 있다. 성북구 정릉13구역 역시 공공참여형 신속통합기획 방식으로 선정되었으며, 2025년 1분기 중 정비계획 수립안이 확정될 것으로 전망된다. 강남권은 상대적으로 인허가 속도가 느리지만, 강서구 가양동 일대는 공공재개발을 통한 사업 전환이 검토되고 있어 예외적으로 빠르게 움직이는 상황이다. 서울시는 공공성을 충족하는 경우 인허가 우선순위를 부여하고 있기 때문에, 단지 규모보다는 주민 동의율, 기반시설 기여계획, 이주대책 수립 여부가 통과 여부를 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있다.
경기권 주요 유력 지역: 용인, 부천, 안양 중심
경기도권에서는 용인시 기흥구, 수지구 일대가 주목받고 있다. 이 지역들은 2024년부터 준공업지역 재편을 통한 정비사업 인센티브를 적용받고 있으며, 최근 대규모 인구 유입과 주거 수요 증가로 인해 행정당국의 도시계획 개편 움직임이 활발하다. 대표적으로 용인시 고매동, 신갈동 일대는 정비예정구역으로 재지정되어 정비계획안 수립 절차가 이미 시의회에 상정되었다. 부천시에서는 소사본동, 역곡동 일대가 공공재개발 시범사업지로 선정되어, LH와의 협의를 마친 상태다. 이 구역들은 2025년 상반기 중 구체적인 정비계획 수립과 동시에 구역 지정 고시가 이뤄질 가능성이 높다. 안양시 동안구는 기존의 민간 재개발 추진이 더뎠던 지역이지만, 최근에는 2030 도시기본계획에 따라 정비사업 대상지로 상향 지정되었으며, 범계동과 호계동 일대가 조합설립 추진위원회 인가를 마쳤다. 이러한 지역들은 경기도가 도시철도망 구축 계획과 연계하여 정비사업의 시급성을 인정하고 있어, 행정 승인 절차가 다른 지역보다 빠르게 이뤄질 수 있는 조건을 갖추고 있다.
그 외 수도권 주요 후보지와 정책적 변수
인천시는 부평구와 미추홀구를 중심으로 신도심 노후 주택지 정비를 우선 추진할 계획이며, 2025년 상반기 중 두세 개 구역이 정비계획 승인을 받을 가능성이 있다. 특히 부평4구역, 숭의5구역은 2024년 말 도시환경정비사업 심의를 통과했고, 도시기반시설 확보계획도 별도 제출을 완료한 상태다. 이들 지역은 단지의 노후도는 물론, 상업지역 밀도 조정과 연계한 종합 정비계획이 포함되어 있기 때문에 인허가 심사에서 유리한 구조를 갖는다. 한편 정책적인 변수도 간과할 수 없다. 2025년은 지방선거가 예정되어 있는 해는 아니지만, 서울시와 국토부는 정비사업 관련 규제를 완화하는 방침을 단계적으로 확대하고 있어, 상반기 중 추가 대상지 발표 가능성이 있다. 특히 공공참여형 정비사업 확대안이 국회 통과 시, LH, SH의 참여가 예정된 정비예정구역들은 기존보다 빠른 절차 혜택을 받을 수 있게 된다. 이러한 제도적 환경 역시 예측 리스트 구성에 중요한 변수로 작용하게 된다.
결론: 예측은 통찰이자 전략이다
2025년 상반기 수도권 재개발 인허가 통과 예상 지역을 예측하는 일은 단순한 정보 수집이 아니라, 정책 흐름과 행정 절차, 그리고 주민 참여 상황까지 종합적으로 분석해야 가능한 일이다. 통과 가능성이 높은 지역은 이미 물밑에서 사업이 상당히 진행 중이며, 절차의 마무리 단계에서 마지막 승인을 기다리는 경우가 많다. 반대로 외형상 준비가 충분해 보여도, 행정 협의 지연이나 주민 반대 등으로 인해 실제 승인이 나지 않는 경우도 적지 않다. 그래서 중요한 것은 단순히 예상 리스트를 갖는 것이 아니라, 각 지역의 진행 맥락과 제도 변화까지 종합한 인사이트를 갖추는 것이다. 정비사업은 긴 여정을 요구하는 과정이며, 인허가 통과 여부는 그 중에서도 핵심적인 분기점이다. 2025년 상반기에 성공적으로 통과될 지역을 예측하고 이해하는 일은, 단순한 관심을 넘어선 전략적 행위로 볼 수 있다. 앞으로도 제도 변화와 지역별 흐름을 지속적으로 모니터링하며, 정비사업의 방향성과 타이밍을 정확히 파악하는 것이 성공적인 참여와 투자의 관건이 될 것이다.