서론: 제도 변화가 불러올 재개발 시장의 새로운 흐름
2025년부터 재개발 사업에서 적용되는 초과이익환수제는 단순한 세금 제도를 넘어, 정비사업의 전반적인 사업 구조에 영향을 주는 제도로 다시 정비된다. 과거에는 환수율이 자의적이고 기준이 불명확하여, 재개발 조합이나 시행 주체가 수익 구조를 정확히 예측하는 데 어려움이 많았다. 그러나 이번 제도 개편을 통해 기준 산정 방식, 적용 대상, 환수율 체계가 구체적으로 변경되면서 정비사업의 예측 가능성이 높아지게 되었다. 이는 조합과 시공사, 그리고 실거주 목적의 조합원들에게 새로운 사업 전략을 수립할 수 있는 기회를 제공하며, 동시에 무분별한 사업 추진을 견제하는 역할도 하게 된다. 특히 2025년에는 초과이익의 정의부터 산출 방식, 그리고 실제 적용 사례까지 전면적으로 손질되면서 시장 내 혼란을 줄이고, 정비사업의 공공성과 투명성을 높이기 위한 방향으로 재편된다.
초과이익환수제의 개념과 도입 배경
초과이익환수제는 정비사업 과정에서 발생하는 수익 중 정상적인 개발이익을 초과하는 부분에 대해 일정 금액을 국가나 지자체가 환수하는 제도다. 이 제도는 단순한 세금이 아니라, 공공 자산을 활용해 막대한 이익을 얻는 민간 조합이나 시행사의 수익 일부를 사회적으로 환원하는 데 목적이 있다. 특히 수도권과 같이 공공 기반시설이 이미 충분히 구축된 지역에서는 정비사업이 단기간에 큰 시세차익을 만들어내는 경우가 많아, 이에 대한 규제가 필요하다는 목소리가 커져 왔다. 과거에는 이 제도가 주로 재건축에 집중되어 있었지만, 2025년부터는 재개발 구역에도 적용이 확대되면서 시장 전체에 미치는 파급력이 더욱 커졌다. 법적 근거는 도시 및 주거환경정비법과 조세특례제한법 개정에 기반하고 있으며, 실무적으로는 지자체별 조례를 통해 세부적인 집행 방식이 결정된다.
2025년 개정의 핵심: 기준 명확화와 예측 가능성 확보
2025년 개편의 핵심은 기준 이익을 추상적인 개념에서 벗어나 실질적인 수치로 바꾼다는 데 있다. 기존에는 정상 개발이익이라는 표현 아래 자의적 산정이 가능했기 때문에, 사업 초기 단계에서는 예상 환수금조차 계산하기 어려웠다. 하지만 개정된 제도에서는 기준이익을 산정할 때 인근 지역의 유사 정비사업 사례 수익률, 평균 분양가, 사업기간, 물가상승률 등이 모두 반영된다. 특히 지자체는 관련 정보를 디지털 시스템에 입력해 자동 계산이 가능하도록 플랫폼을 제공하게 되며, 조합과 투자자는 이를 통해 환수금 예측이 가능해진다. 이러한 기준의 명확화는 사업자 입장에서 매우 중요한 변화다. 왜냐하면 정비사업의 전체 수익 구조를 계획하는 데 있어 환수금이 차지하는 비중은 생각보다 크기 때문이다. 기준이 명확해짐에 따라, 과거처럼 불확실성을 이유로 사업이 지연되거나 좌초되는 일이 줄어들 것으로 예상된다.
환수율 구조의 변화와 실질적 부담 완화
환수율 구조 역시 2025년부터는 단계적 차등 방식으로 개편된다. 기존에는 초과이익이 3천만 원을 초과할 경우 최대 50%까지 부담금이 부과되었고, 이로 인해 조합원 1인당 부담이 크게 증가해 사업 추진에 대한 반발이 많았다. 하지만 새롭게 바뀐 구조에서는 초과이익 금액에 따라 환수율이 자동 조정되며, 소규모 사업장이나 실거주 조합원이 과도한 부담을 지지 않도록 설계되었다. 구체적으로 보면 초과이익이 3천만 원 이하인 경우 환수가 면제되며, 3천만 원 초과 7천만 원 이하 구간은 약 1015%, 7천만 원에서 1억 5천만 원까지는 약 2025% 수준의 부담률이 적용된다. 1억 5천만 원을 넘는 초과이익에 대해서도 최대 환수율은 40%로 낮춰져 과거보다 합리적인 구조를 가지게 되었다. 이 구조는 특히 노후 주택 밀집 지역에서 추진되는 공공재개발이나 소형 단지 정비사업에서 환영받고 있으며, 개발이익이 큰 일부 고수익 사업장에 대해서만 실질적인 부담을 부과하는 방향으로 정비되었다.
재개발 실무에 미치는 영향과 조합의 전략 변화
2025년 초과이익환수제 개정은 조합 운영 방식에도 변화를 유도하고 있다. 과거에는 조합이 설립된 이후에야 환수금에 대한 논의가 이뤄졌지만, 이제는 정비계획 수립 단계부터 환수금을 고려한 사업 수지 시뮬레이션이 요구된다. 지자체와의 협의 과정에서도 환수 부담을 고려한 용적률 조정, 분양계획 변경, 일반분양가 조정 등의 전략이 필요하게 되었고, 이러한 변화는 설계사무소나 시공사에도 영향을 준다. 또한 회계 투명성 확보가 중요한 과제로 떠오르면서 전문 회계법인이나 외부 컨설턴트를 동반한 사업계획 수립이 보편화되고 있다. 서울시 일부 구역에서는 2024년 하반기부터 시범적으로 회계검증 인증제를 도입했고, 이 기준은 전국적으로 확산될 가능성이 크다. 조합원 개개인도 환수금이 자신에게 미치는 영향을 더 구체적으로 파악할 수 있게 되면서, 분담금 조정이나 분양 일정에 대한 민감도가 높아지는 추세다. 결국, 이번 개정은 조합의 재정 중심 경영을 요구하는 전환점으로 작용하고 있다.
결론: 초과이익환수제는 위험이 아닌 기준이 된다
2025년 초과이익환수제 개편은 단순한 규제 강화가 아니라, 재개발 시장의 예측 가능성과 공정성을 높이는 방향으로 나아가고 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다. 과거처럼 불확실성과 임의성이 혼재했던 환수 구조는 이제 수치 기반의 명확한 기준으로 대체되며, 이는 실무자와 조합원 모두에게 실질적인 혜택으로 작용할 수 있다. 특히 조합원 간 분담금 불균형을 줄이고, 사업 추진의 사회적 수용성을 높이는 데에도 중요한 역할을 하게 된다. 앞으로는 초과이익환수제를 단순히 부담으로 보는 것이 아니라, 정비사업의 질적 성장을 유도하는 가이드라인으로 활용하는 태도가 필요하다. 제도는 바뀌었고, 전략도 바뀌어야 한다. 변화된 환경에서 가장 빠르게 적응하는 조합과 지역이 결국 성공적인 재개발을 이끌어내게 될 것이다.