토지등소유자의 동의율을 확보하는 일은 재개발 사업의 시작이자 핵심이다. 도시 및 주거환경정비법은 재개발 구역 지정과 사업 추진을 위해 토지등소유자의 일정 비율 이상의 동의를 요구하며, 해당 요건을 충족하지 못할 경우 사업 자체가 무산될 수 있다. 하지만 실제 현장에서는 각기 다른 이해관계를 가진 소유자들 간의 의견 차이로 인해 동의율 확보에 큰 어려움을 겪는다. 이 글에서는 현행 동의율 기준을 정리하고, 이를 충족하기 위한 전략과 실제 성공 사례를 분석하여 실질적인 해결 방안을 제시한다.
1. 토지등소유자 동의율 기준의 구조적 이해
토지등소유자는 재개발 사업에 직접적인 이해관계를 가진 인물들로, 주택 소유자뿐 아니라 상가 소유자, 토지만 보유한 투자자 등 다양한 유형으로 구성된다. 도시정비법에 따르면 재개발 사업 추진을 위한 동의율 기준은 다음과 같다.
정비구역 지정 요건
전체 토지등소유자의 과반수 동의가 필요하며, 동시에 전체 면적의 2/3 이상이 노후 불량 건축물로 구성되어 있어야 한다.
조합설립 동의 요건
전체 토지등소유자의 75% 이상, 건축물 연면적 기준 50% 이상의 동의가 필요하다.
이러한 기준은 단순 수치로 보이지만, 실제로는 이해관계 충돌, 정보 부족, 불신 등의 문제로 인해 달성하기 매우 어렵다. 따라서 법률적 요건 충족을 넘어서, 실질적 동기부여와 커뮤니케이션 전략이 함께 필요하다.
2. 동의율 확보의 현실적 어려움
실제 재개발 현장에서 동의서를 확보하는 과정은 단순 서명 요청이 아닌 심리적 설득 과정이다. 다음은 동의율 확보를 방해하는 주요 요인들이다.
정보 비대칭 문제
다수의 토지 소유자는 정비사업의 진행 방식이나 자신의 권리 변경에 대한 정보를 제대로 이해하지 못한다. 이로 인해 불필요한 불신이 발생하며, '동의서에 사인하면 손해 볼 것 같다'는 인식이 생긴다.
고령자 또는 외지 소유자의 참여 저조
특히 고령층의 경우 사업에 대한 이해도가 낮고, 외지 거주자의 경우 소통 자체가 어렵다. 이로 인해 연락이 닿지 않거나 회신이 지연되는 경우가 많다.
개발 이익 배분 방식에 대한 불만
일부 소유자는 사업에서 충분한 이익을 얻지 못한다고 판단하면 끝까지 반대한다. 이들은 반대 그룹을 형성해 영향력을 행사하는 경우도 있다.
3. 동의율 충족을 위한 전략적 접근법
이처럼 현실적인 난관을 극복하기 위해서는 체계적인 전략이 필요하다. 다음은 실제 재개발 추진단에서 활용되고 있는 전략들이다.
1) 정보공개 및 투명한 사업 설명
- 소유자 대상 브리핑 세션 개최
사업의 구조, 재산권 변화, 예상 분담금, 이주계획 등을 포함한 설명회를 최소 2~3회 개최한다. 특히 최근에는 유튜브, 카카오채널 등 디지털 브리핑 콘텐츠도 병행 활용되고 있다.
- Q&A 책자 배포
소유자들이 자주 묻는 질문과 그에 대한 답변을 정리한 인쇄물이나 PDF를 제공함으로써 정보 불균형 해소에 효과를 본 사례가 다수 있다.
2) 동의 유도 전문가 확보
- 전문 홍보대행사 또는 커뮤니티 리더 활용
법률적으로 허용되는 범위 내에서 소통 전문가를 투입하거나, 지역 내 영향력 있는 인물을 설득에 동참시킨다. 이 경우 설득력과 신뢰도를 동시에 확보할 수 있다.
3) 집단 설득보다는 맞춤 설득
- 유형별 설득 시나리오 구성
① 노년층: 자녀의 의견을 통해 설득
② 젊은 투자자: 수익 분석 기반 설명
③ 외국인 법인 소유자: 전문 통번역 자료 제공
4) 유예 조건 제시
일부 소유자에게는 조건부 동의서를 제안하여 불확실성 해소 후 최종 동의서를 받는 방식도 있다. 이는 특히 사업계획이 정교하게 세워지기 전 초기단계에서 효과적이다.
4. 실전 사례 분석
▶ 사례 1: 광명시 ○○구역
2022년 광명시의 한 정비예정구역에서는 전체 토지등소유자 215명 중 단 45명이 초기에 동의서를 제출하였다. 하지만 추진위원회는 세 차례에 걸친 소규모 그룹 설명회와 1:1 개별 브리핑, 그리고 동의하지 않은 사람들을 위한 전용 상담창구를 운영하면서 점진적으로 동의율을 끌어올렸다. 결과적으로 9개월 만에 162명의 동의를 확보하며 조합설립에 성공하였다.
▶ 사례 2: 서울시 동대문구 ○○구역
이 구역은 고령자 비율이 65%를 넘는 지역으로, 초기에 소통이 거의 불가능했다. 추진위는 노인복지센터와 연계하여 설명회를 개최하고, 자녀 동반 상담 서비스를 도입했다. 이러한 맞춤 전략으로 6개월 만에 80% 이상의 동의율을 달성했다. 핵심은 '어르신 눈높이에 맞춘 설명 방식'이었다.
5. 정책적 제언 및 향후 전망
현재의 동의율 기준은 일정 부분에서 지나치게 높아 실현 가능성을 떨어뜨린다는 비판도 존재한다. 정부는 2025년부터 '주민합의 우선구역' 제도를 시범 도입하여, 일정 요건 충족 시 동의율 요건을 다소 완화하거나, 공공이 일정 부분 개입하는 방안을 검토하고 있다. 이러한 변화는 재개발 추진 주체에게 더 많은 선택지를 제공하는 한편, 제도적으로도 좀 더 유연한 사업 환경이 조성될 것으로 보인다.
결론
토지등소유자 동의율은 단순한 숫자가 아니라, 지역사회 구성원 간의 신뢰를 바탕으로 한 사회적 합의 과정이다. 법률적 요건을 충족하는 데 필요한 전략은 설득이 아닌 공감에서 시작되며, 철저한 사전 정보 제공과 맞춤형 접근법이 반드시 필요하다. 실제 사례에서 확인된 것처럼, 표준화된 절차보다는 지역 특성을 고려한 방식이 훨씬 더 높은 성과를 이끌어낸다. 재개발은 단순한 부동산 개발이 아니라 도시의 재탄생이며, 그 출발점은 바로 동의율 확보다.