서론: 제도가 사라졌다고 임대시장이 끝난 것은 아니다
2020년을 기점으로 정부는 등록 임대주택 제도를 전면 개편하고, 다주택자 중심의 주택임대사업자 등록을 사실상 폐지했다. 이로 인해 다수의 임대사업자들은 기존에 누리던 각종 세제 혜택과 규제 완화 조건을 잃게 되었고, 임대용 부동산의 수익성은 급격하게 낮아졌다. 특히 수도권을 중심으로 보유세, 종합부동산세, 양도소득세의 부담이 동시에 늘어나면서 임대사업자들의 시장 이탈이 가속화되었고, 일부는 매도에 나서거나 사업자 등록을 자진 말소하는 방향을 선택했다. 그러나 임대주택 수요는 여전히 존재하고 있으며, 특히 전세 수요가 줄고 월세 수요가 늘어나는 1인 가구 중심의 시장 환경에서는 임대용 부동산의 역할이 더욱 중요해지고 있다. 정책은 바뀌었지만 임대 수익을 기반으로 한 부동산 자산운용 자체가 사라진 것은 아니다. 이 글에서는 주택임대사업자 폐지 이후 남아 있는 임대시장 구조를 분석하고, 현재 조건 하에서 살아남을 수 있는 임대용 부동산의 생존 전략을 구체적으로 제시한다.
사라진 혜택, 변화된 세금 구조가 남긴 현실
과거 주택임대사업자는 취득세 감면, 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 등의 혜택을 누릴 수 있었다. 특히 수도권 내 공시가격 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 장기임대 유형으로 등록 시 8년 이상 보유 조건으로 각종 세제 감면이 적용됐다. 그러나 제도 폐지 이후 신규 등록은 중단되었고, 기존 등록사업자들도 혜택을 순차적으로 상실하게 되면서, 임대업 자체의 경제성이 근본적으로 흔들렸다. 동시에 보유세는 공시가격 현실화 정책과 맞물려 지속적으로 증가했고, 임대수익 대비 세금비율이 높아져 실질 수익률이 급감했다. 특히 다주택자 기준으로 종합부동산세가 합산 과세되면서, 수익보다 보유비용이 많은 역전 현상도 나타났다. 이러한 상황은 기존 임대사업자에게는 구조적 리스크로 작용했지만, 새로운 시각으로 접근하면 오히려 보유자 정리로 공급이 조정되고, 우량 자산 중심의 재편 기회가 생겼다는 점에서 반전의 기회로도 작용한다.
월세 전환 수요의 증가가 만든 새로운 기회
주택임대사업자 제도가 폐지된 이후 시장에 남은 중요한 변화 중 하나는 전세에서 월세로의 수요 전환이다. 고금리와 전세 사기 이슈, 불안정한 경기 전망은 세입자에게 전세보다 월세를 선택하도록 만들었고, 이에 따라 안정적인 월세 수입을 목표로 하는 임대용 부동산에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 실제로 서울과 수도권 주요 지역에서는 신축 중소형 아파트나 오피스텔을 중심으로 월세 선호도가 높아지고 있으며, 공급자 역시 전세보다 월세 계약을 선호하는 흐름이 형성되고 있다. 과거에는 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 얻는 것이 핵심 전략이었다면, 현재는 임대차 형태를 바꾸고, 수익 흐름을 월 단위로 확보하는 방식으로 방향을 전환해야 하는 것이다. 이 과정에서 보증부월세(반전세), 순수월세 등 다양한 계약 형태를 조합하여 수익 안정성을 높일 수 있으며, 일정 수준 이상의 임대료 수익이 지속적으로 발생할 수 있다면, 사업자 등록이 없어도 개인 단위의 임대사업은 여전히 유효하다.
임대용 부동산의 유형 선택 전략
과거에는 아파트와 다세대주택이 임대사업자의 주된 투자 대상이었다. 그러나 제도 폐지 이후에는 임대용 부동산의 유형 선택이 더욱 중요해졌다. 특히 임대주택에 대한 규제는 여전히 아파트에 집중되어 있으며, 다가구, 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔 등 비아파트형 부동산은 상대적으로 규제가 덜하고 유연한 운용이 가능하다. 오피스텔은 1~2인 가구 중심의 수요 증가로 인해 여전히 높은 임대 선호를 보이고 있고, 일부 지역에서는 도시형생활주택보다 더 높은 수익률을 기록하고 있다. 또한 공유형 임대주택이나 셰어하우스 등 새로운 유형의 수익형 부동산도 주목받고 있으며, 이는 단순 임대보다 커뮤니티 기반의 주거 환경 제공으로 차별화된 수익 구조를 만들 수 있다는 장점이 있다. 특히 수도권 내 역세권, 대학가, 산업단지 주변의 경우 고정적인 임대 수요가 존재하기 때문에, 입지 분석을 전제로 한 임대용 부동산 투자는 여전히 실효성이 높다.
법인 전환과 세무 구조 재설계
임대사업자 제도의 폐지는 개인 임대사업자에게 불리하게 작용했지만, 법인 구조로 전환하거나 세무 계획을 정밀하게 구성할 경우 여전히 안정적인 수익 창출이 가능하다. 일부 고액 자산가는 보유 자산을 부동산 임대업 법인으로 이전하고, 그 안에서 임대수익과 세금을 분리 관리하는 전략을 채택하고 있다. 법인화 시에는 임대소득에 대한 세율을 일반 소득세율이 아닌 법인세율로 적용받게 되며, 사업 운영비, 수선유지비, 관리비 등을 비용 처리할 수 있어 절세 효과도 일부 기대할 수 있다. 물론 법인 전환에는 설립비용과 회계관리 의무가 따르기 때문에, 일정 규모 이상의 자산을 보유한 경우에만 유리하다. 소규모 개인 투자자라면, 임대소득 2천만 원 이하의 비과세 한도를 잘 활용하거나, 주택임대소득 종합과세보다는 분리과세를 선택하는 등의 방식으로 세부담을 조정하는 것이 현실적이다. 결국 중요한 것은 단순한 등록 여부가 아니라, 본인의 투자 구조와 세무 전략을 어떻게 설계하느냐에 달려 있다.
생존 전략으로서의 운영력 확보
주택임대사업자 제도는 사라졌지만, 임대시장은 여전히 존재하며, 수익형 부동산은 관리와 운영에 따라 성패가 갈린다. 지금은 자산을 사는 것이 아니라 운영하는 능력이 수익을 결정하는 시대다. 예를 들어 공실률이 낮고, 유지보수가 잘 되며, 세입자 관리가 체계적으로 이뤄지는 임대부동산은 보유 자체만으로도 안정적인 수익을 낼 수 있다. 반면 동일한 지역, 동일한 건물이라도 운영이 비효율적인 곳은 공실과 민원, 비용 누수로 인해 손실이 발생한다. 이에 따라 최근에는 소형 자산이라도 전문 위탁관리 회사에 맡기거나, 스마트 임대 시스템을 도입해 관리 효율성을 높이는 움직임도 많아지고 있다. 실질적인 생존 전략은 어떤 법적 혜택을 받느냐보다, 수익을 계속 만들 수 있는 시스템을 어떻게 구축하느냐에 달려 있다는 사실을 인식해야 한다.
결론: 제도는 사라졌지만 시장은 살아 있다
주택임대사업자 제도의 폐지는 하나의 규제 종료일 뿐, 임대시장 자체가 사라진 것은 아니다. 오히려 현재는 규제가 정리된 이후 임대 수익의 본질이 드러난 시기로, 운영능력과 구조 설계가 수익을 결정짓는 본게임이 시작된 시점이라고 볼 수 있다. 이제 임대용 부동산은 세제 혜택이나 행정적 지위에 기대는 방식이 아니라, 수요 분석, 입지 선별, 수익 구조 설계, 운영 전략에 기반한 진짜 사업으로 접근해야 한다. 개인 투자자든 법인 투자자든, 지금은 리스크를 통제하면서도 수익을 실현할 수 있는 역량을 갖춘 자만이 살아남는다. 제도는 바뀔 수 있지만, 부동산 임대의 수익 구조는 인간의 주거 본능이 존재하는 한 계속 유지될 것이다. 중요한 것은 법이 아니라 전략이다.