서론: 재건축 수익의 50%를 가져가는 제도, 우회는 불가능할까?
재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 초과이익이 일정 기준을 넘을 경우, 그 일부를 정부가 부담금 형태로 환수하는 제도다. 과거 투기 과열기 시기에 도입된 이 제도는, 한동안 유예되었다가 2018년 이후 다시 본격적으로 적용되면서 많은 재건축 단지의 사업 추진 동력을 크게 위축시켰다. 특히 2022년 이후 공시가격 현실화와 분양가 상승이 겹치면서, 일부 강남권 단지에서는 조합원 1인당 환수금이 3억 원을 초과하는 사례도 발생했다. 이러한 구조적 부담은 사업성 저하로 이어지고, 실제로 재건축을 추진하던 일부 단지는 환수금 폭탄을 우려해 사업을 보류하거나 취소한 사례도 존재한다. 하지만 모든 단지가 무조건 초과이익환수제를 적용받는 것은 아니며, 실제로 법과 제도의 틈을 활용해 부담금을 최소화하거나 아예 피한 사례들도 존재한다. 이 글에서는 재건축초과이익환수제를 회피하거나 대폭 축소한 실무 사례들을 시나리오별로 나눠 분석하고, 현재 기준에서 가능한 전략적 접근 방안을 정리한다.
시나리오 ① 사업시행인가 시점을 유예해 제도 적용 회피
재건축초과이익환수제는 사업시행인가 시점을 기준으로 제도 적용 여부가 결정된다. 즉, 조합이 설립되어도 사업시행인가를 받지 않은 상태에서는 제도의 적용을 받지 않는다. 실제로 2017~2018년 무렵, 일부 서울 강남권 재건축 단지들은 이 기준을 활용해 조합 설립 이후에도 사업시행인가 신청을 고의로 지연시키는 전략을 취한 바 있다. 대표적인 사례로는 개포동 ○○아파트가 있으며, 해당 단지는 조합 설립 후 3년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않고 대외적으로 설계 재검토나 주민 갈등 해소 등을 이유로 시점을 지연시켰다. 이 같은 방식은 일시적인 제도 유예나 국회 입법 논의의 향방에 따라 환수제 폐지 또는 완화 가능성을 노리는 전략이다. 다만 이 전략은 장기간의 시간 소요와 조합 내부 갈등, 금융비용 증가 등의 단점이 있어 모든 단지에 적용되기는 어렵지만, 일정 조건에서는 실제로 제도 회피 수단으로 활용 가능하다는 점이 입증되었다.
시나리오 ② 공공재건축 또는 시범사업 전환을 통한 예외 적용
국토교통부는 일부 재건축 단지에 대해 공공재건축 시범사업을 추진하면서, 일정 조건을 충족할 경우 초과이익환수제 적용을 유예하거나 대폭 감면해주는 특례를 마련한 바 있다. 대표적으로 2021년 발표된 공공재건축 시범단지 중 서울 중랑구 망우동의 한 단지는, 조합 방식 대신 공공이 시행자로 참여하며 환수 부담 없이 용적률 상향과 사업기간 단축 등의 혜택을 받았다. 이러한 공공참여형 모델은 수익성이 기존 민간 재건축보다 낮을 수 있지만, 재건축초과이익환수제라는 큰 걸림돌을 피할 수 있다는 점에서 실거주 목적 조합원에게는 유리한 선택이 될 수 있다. 특히 사업이 장기화되어 초과이익이 크게 누적될 것으로 예상되는 구역은, 환수금을 피하기 위해 공공재건축으로 선회하는 사례가 점차 늘고 있다. 물론 공공사업 참여 시 시공사 선택권이나 일반분양분 배분에 제한이 생기지만, 전체 사업성에서 환수 부담이 사라지는 점은 충분한 유인이 된다.
시나리오 ③ 정비구역 재조정 또는 사업단계 초기화
초과이익환수제를 피하기 위해 일부 단지에서는 아예 정비구역 자체를 재조정하거나, 기존의 정비계획을 해제한 후 재추진하는 방식으로 제도 적용을 회피한 사례도 있다. 이러한 전략은 특히 조합이 설립되지 않았거나, 조합 설립 이후 초기 단계에 머물고 있는 경우에 한정해 실현 가능하다. 실제로 경기권 모 아파트 단지는 기존 정비계획 구역 지정 이후 장기간 사업이 지연되자, 해당 구역의 범위를 축소하거나 조정하는 방식으로 정비계획을 변경했고, 변경 승인 이후 초과이익 산정 기준이 새롭게 적용되어 부담금이 대폭 줄어든 사례가 있다. 물론 이 방식은 행정적으로 복잡한 절차를 거쳐야 하고, 주민 동의율 확보도 다시 시작해야 하는 번거로움이 있지만, 환수금을 수십억 단위로 절감할 수 있다는 점에서 일부 추진위와 전문가 그룹은 실제 고려하는 전략 중 하나로 보고 있다.
시나리오 ④ 사업비 증가와 감정평가 조정을 통한 이익 축소
초과이익은 조합원 1인당 평균 이익이 기준이 되며, 이 이익은 분양가 상승 외에도 사업비용을 포함한 다양한 요소에 의해 산정된다. 이를 활용해 일부 단지는 감정평가 항목을 조정하거나, 정비사업 비용을 적극적으로 반영하는 방식으로 초과이익 자체를 줄이는 전략을 택한다. 예를 들어, 이주비 이자 비용, 공공기여 비용, 기반시설 설치 비용 등을 사업비에 적극적으로 반영하면 전체 수익에서 비용을 차감한 금액이 줄어들고, 이에 따라 환수금 산정 기준이 되는 초과이익도 감소한다. 실제 서울의 한 강동구 재건축 단지에서는 공사비, 철거비, 설계비 등을 감정평가 보고서에 구체적으로 반영한 결과, 초기 예상 환수금보다 40% 이상 부담을 줄일 수 있었다. 또한 조합원 수를 늘리기 위한 세대 분할, 지분 조정 등의 전략도 일부 단지에서 활용되고 있으며, 이는 1인당 평균 이익을 낮추는 데 기여한다. 이 방식은 법적인 회피는 아니지만, 감정평가사의 협조와 정비업체의 전략 수립 능력이 중요한 요소로 작용한다.
시나리오 ⑤ 소송을 통한 제도 위헌 주장 및 부담금 집행 정지
일부 단지에서는 초과이익환수제 자체를 위헌이라 주장하며 헌법소원 또는 행정소송을 제기하는 방식으로 제도 적용을 저지하려는 시도를 하고 있다. 특히 초과이익의 계산 방식이 불분명하고, 실제 이익 발생 시점과 환수 기준 시점 간의 불일치 문제가 발생하는 경우, 이를 법적으로 문제 삼아 부담금 부과를 중지시키는 사례도 존재한다. 서울 송파구의 한 재건축 조합은 2022년 환수금 부과 통보 이후 법원에 집행정지 가처분 신청을 제출했고, 법원은 일정 부분 인용 결정을 내려 조합이 부담금 납부를 유예받을 수 있었다. 물론 이는 근본적인 회피는 아니지만, 법원의 판단을 기다리는 동안 사업을 정상 추진할 수 있는 시간을 확보하는 전략으로 충분한 실익이 있다. 다만 이 방법은 모든 조합에 적용 가능한 것은 아니며, 변호사 및 법무팀의 협조가 필수이고, 법적 리스크가 상존한다는 점에서 신중한 접근이 필요하다.
결론: 제도는 강하지만 틈은 존재한다
재건축초과이익환수제는 강력한 세금 성격의 제도이지만, 적용 시점, 사업 구조, 행정 전략, 감정 평가 방식 등 수많은 변수에 따라 실제 부담금이 달라질 수 있다. 그리고 그 사이에는 분명한 제도적 틈이 존재하며, 이를 잘 활용한 단지들은 부담금을 최소화하거나 아예 면제받은 사례도 존재한다. 중요한 것은 회피만을 목적으로 접근하는 것이 아니라, 사업 전반의 구조를 재정비하고 전략을 정교하게 다듬는 과정에서 자연스럽게 환수 부담을 줄이는 방향을 찾는 것이다. 지금은 무조건 빠르게 사업을 추진하는 것이 능사가 아니며, 각 단지의 입지, 사업 진행 속도, 주민 구성, 행정 대응력에 맞는 맞춤형 우회 전략이 필요하다. 결국 제도의 칼날은 무딜 수 없지만, 피할 수 있는 각도는 분명히 존재한다. 현명한 조합과 컨설턴트는 그 각도를 읽고 준비하는 사람들이다.